In unserer zunehmend digitalisierten Welt, in der Smartphones und Computer allgegenwärtig sind, stellt sich die Frage, ob die Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern auch über moderne Kanäle wie WhatsApp erfolgen kann und welche rechtlichen Rahmenbedingungen dabei zu beachten sind. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Aspekte dieser Thematik und gibt sowohl Mietern als auch Vermietern einen Überblick über ihre Rechte und Pflichten.
Mietvertragsabschluss und Formvorschriften
Die Formvorschriften für Mietverträge sind ein wichtiger Aspekt, der bei der Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter zu beachten ist. Grundsätzlich wird zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen unterschieden.
Unbefristete Mietverträge
Für unbefristete Mietverträge schreibt das Gesetz keine bestimmte Form für die Zusage zum Mietvertrag vor. Ein solcher Vertrag kann grundsätzlich mündlich, schriftlich oder auch konkludent (stillschweigend) geschlossen werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich, um den Vertrag wirksam zu machen.
Allerdings gibt es eine Besonderheit: Bei Mietverträgen, die per Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurden, kann unter Umständen ein verbraucherrechtliches Widerrufsrecht bestehen, wenn der Mieter die Wohnung noch nicht besichtigt hat (§§ 312 Abs. 4, § 312 Abs. 3 Nr. 7 iVm §§ 312 g Abs.).
Unbefristete Mietverträge mit Mindestmietdauer
Wenn Mieter und Vermieter eine Mindestmietdauer von einem Jahr vereinbaren möchten (z.B. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), ist die Schriftform gemäß § 550 BGB erforderlich. Das bedeutet, dass der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen werden muss, um gültig zu sein.
Lesen Sie auch: Autofahren bei Demenz: Regeln und Empfehlungen
Die Schriftform ist nur dann gewahrt, wenn alle Vertragsparteien die einheitliche Vertragsurkunde unterzeichnen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16. Juli 2003, Az.: XII ZR 65/02). Die Vertragsparteien müssen nicht gleichzeitig anwesend sein, aber sowohl der Antrag zum Mietvertragsabschluss als auch die Annahme (§§ 145 ff. BGB) müssen in der Schriftform des § 126 BGB erklärt und dem anderen Vertragspartner in dieser Form zugehen (§ 130 BGB).
Es reicht also nicht aus, wenn der Mietvertrag nur per E-Mail oder Fax ausgetauscht wird. Der Mietvertrag kommt erst zustande, wenn er im Original von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben wurde. Ein übliches Vorgehen ist, dass der Mieter das zugesendete Original in zweifacher Ausführung unterschreibt und dem Vermieter per Post zusendet, der dann seinerseits seine Unterschrift hinzufügt und ein Original an den Mieter per Post zurückschickt. Der Mietvertrag wird in dem Zeitpunkt wirksam, in dem er beiden im Original vorliegt.
Wichtig ist, dass nicht nur die Unterschriften dem Schriftformerfordernis unterliegen. Auch die wesentlichen Vertragsbedingungen, wie Mietgegenstand, Mietpreis, Mietdauer und Vertragsparteien, müssen sich erkennbar aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH, Urteil vom 24. Juli 2013, Az.: XII ZR 104/12).
Befristete Mietverträge
Befristete Mietverträge, auch Zeitmietverträge im Sinne des § 575 BGB genannt, gelten nur für einen bestimmten Zeitraum. Für den wirksamen Abschluss ist es erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss den Befristungsgrund schriftlich mitteilt. Auch hier besteht also ein Schriftformerfordernis. Wenn die Befristung für länger als ein Jahr vorgesehen ist, gilt zusätzlich § 550 BGB (siehe oben). Kurz gesagt: Befristete Verträge, egal ob kürzer oder länger als ein Jahr, müssen immer in Schriftform geschlossen werden.
Das bedeutet, dass auch hier für die rechtswirksame Zusage zum Mietvertragsabschluss die eigenhändige Unterschrift auf dem Originalvertrag von Mieter und Vermieter erforderlich ist.
Lesen Sie auch: Medikamentenliste für Myasthenia Gravis – Achtung!
Ausnahme: Elektronische Form
Nach § 126 Abs. 3 BGB können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass sie die schriftliche Form durch die elektronische Form nach § 126 a BGB ersetzen. Elektronische Form bedeutet in diesem Fall, dass die Originalvertragsunterlagen von beiden Parteien mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz unterzeichnet werden (§ 126 a Abs. 2 BGB). Die Zusage zum Mietvertrag muss also elektronisch signiert sein.
Kommunikation während des Mietverhältnisses
Auch während des laufenden Mietverhältnisses ist eine gute Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter entscheidend. Moderne Kommunikationsmittel wie WhatsApp können dabei eine praktische Ergänzung darstellen, aber es gibt auch hier einige Punkte zu beachten.
Vorteile der digitalen Kommunikation
Die digitale Kommunikation bietet einige Vorteile gegenüber traditionellen Kommunikationswegen:
- Zeitersparnis: Informationen können schnell und unkompliziert ausgetauscht werden.
- Bessere Dokumentation: Schriftliche Nachrichten können im Zweifelsfall als Nachweis dienen.
- Flexibilität: Die Kommunikation ist ortsunabhängig möglich.
Geeignete Kanäle für den privaten Austausch
Messenger-Dienste wie WhatsApp, Hoccer, Threema, Signal, Skype, Telegram und Wire können für den privaten Austausch zwischen Vermieter und Mieter genutzt werden. Es ist jedoch wichtig, sachlich zu bleiben und die nötige Distanz zu wahren, um unnötigen Druck zu vermeiden.
Anlässe, die den Postweg erfordern
Bestimmte Anlässe erfordern weiterhin den klassischen Postweg. Dies gilt insbesondere, wenn Fristen einzuhalten sind, wie z.B. bei einer Kündigung oder bei der Information über eine Mieterhöhung oder bauliche Veränderungen. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Schriftform übrigens nur bei Kündigungen des Mietverhältnisses. In diesem Fall ist die Originalunterschrift unbedingt erforderlich, und zwar für beide Mietparteien.
Lesen Sie auch: Schwimmen trotz Epilepsie: Was Sie beachten müssen
Messenger-Dienste und Schriftformklauseln
Auch wenn die Kommunikation über Messenger-Dienste bequem ist, sollte man sorgfältig abwägen, ob man sich auf die Übermittlung von Nachrichten über diese Dienste verlassen möchte. Insbesondere wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass bestimmte Nachrichten schriftlich erfolgen müssen (Schriftformklausel), reicht eine Versendung über einen Messenger-Dienst möglicherweise nicht aus.
Nachweis des Zugangs von Nachrichten
Ein wichtiger Aspekt bei der Kommunikation über Messenger-Dienste ist der Nachweis des Zugangs von Nachrichten. Oft müssen Mieter später nachweisen können, welche Nachrichten in welcher Reihenfolge ausgetauscht wurden. Dies kann umständlich sein, da die Erstellung einer solchen Dokumentation für Messenger-Nachrichten aufwendig sein kann.
Bei wichtigen Nachrichten kommt es oft darauf an, nachweisen zu können, dass die Gegenseite sie erhalten hat. Der Zeitpunkt der Zustellung des Zugangs von Nachrichten beim Vermieter kann dabei eine entscheidende Rolle spielen.
Rechtliche Aspekte der WhatsApp-Kommunikation
Die rechtliche Bewertung der WhatsApp-Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter ist noch nicht abschließend geklärt. Es gibt jedoch einige Gerichtsurteile, die wichtige Hinweise geben.
Landgericht Bonn: WhatsApp-Nachricht als Leistungsangebot
Das Landgericht Bonn hat in einem Urteil (Schlussurteil vom 31.01.2020, Az. 17 O 323/19) entschieden, dass eine WhatsApp-Nachricht unter bestimmten Umständen als Leistungsangebot zu verstehen sein kann. In dem konkreten Fall ging es um die Benennung von Terminen für eine Hausbesichtigung. Das Gericht war der Ansicht, dass die WhatsApp-Nachricht des Verfügungsbeklagten vom 14.10.2019 für einen verständigen Empfänger als Leistungsangebot zu verstehen gewesen sei, was den Schuldnerverzug entfallen ließ.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Nachricht im zeitlichen Kontext zu einer vorherigen Aufforderung des Prozessbevollmächtigten der Verfügungskläger stand und der Verfügungsbeklagte das Wort „Termin“ in seiner Nachricht verwendete. Zudem hatten die Parteien bereits zuvor über WhatsApp kommuniziert, was die Annahme rechtfertigte, dass dieser Kommunikationskanal auch für die streitgegenständliche Angelegenheit genutzt werden konnte.
Zugang von WhatsApp-Nachrichten
Das Gericht stellte außerdem fest, dass eine WhatsApp-Nachricht eine Erklärung unter Abwesenden darstellt (BeckOGK/Gomille, BGB § 130 Rz. 33). Diese wird gemäß § 130 BGB in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie dem Empfänger zugeht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geht eine Willenserklärung i.S. des § 130 I BGB zu, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (Palandt-Ellenberger, BGB 78. Aufl. § 130 Rz. 5 ff m.w.N..).
Da im vorliegenden Fall keine technischen Zugangsprobleme behauptet wurden oder ersichtlich waren, ging das Gericht davon aus, dass die am 14.10.2019 versandte WhatsApp-Nachricht im Laufe des 14.10.2019 dem Verfügungskläger zu 1) zugegangen ist.
Blaue Haken als Indiz für Kenntnisnahme
Das Gericht wies zudem darauf hin, dass die WhatsApp-Nachricht auf dem Screenshot bereits mit zwei blauen Haken gekennzeichnet war. Nach der i.S. des § 291 ZPO als allgemeinbekannt anzunehmenden Funktionsweise dieser Applikation erfordert die Anzeige von zwei blauen Haken, dass die Nachricht auf dem Endgerät des Empfängers eingegangen und auch von diesem geöffnet worden ist.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Die dargestellten Aspekte zeigen, dass die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter über WhatsApp und andere Messenger-Dienste sowohl Vor- als auch Nachteile hat.
Empfehlungen für Vermieter
- Klare Absprachen: Treffen Sie klare Absprachen mit Ihren Mietern darüber, welche Kommunikationskanäle für welche Anliegen genutzt werden sollen.
- Schriftform beachten: Beachten Sie die gesetzlichen Schriftformerfordernisse, insbesondere bei Kündigungen, Mieterhöhungen und anderen wichtigen Mitteilungen.
- Dokumentation: Dokumentieren Sie wichtige Nachrichten und Vereinbarungen schriftlich, um im Streitfall einen Nachweis zu haben.
- Sachlichkeit: Bleiben Sie in der Kommunikation sachlich und wahren Sie die nötige Distanz.
Empfehlungen für Mieter
- Kontaktdaten angeben: Geben Sie Ihrem Vermieter Ihre Kontaktdaten, um eine schnelle und unkomplizierte Kommunikation zu ermöglichen.
- Nachrichten prüfen: Prüfen Sie regelmäßig Ihre Nachrichten, um wichtige Informationen nicht zu verpassen.
- Schriftform einfordern: Fordern Sie bei wichtigen Angelegenheiten die Schriftform ein, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
- Zugangsnachweis sichern: Sichern Sie sich den Nachweis über den Zugang wichtiger Nachrichten, z.B. durch Screenshots oder Lesebestätigungen.
Dürfen Vermieter Mieter einfach anrufen?
Die Frage, ob ein Vermieter einen Mieter einfach anrufen darf, ist nicht pauschal zu beantworten. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter dem Vermieter untersagen kann, ihn anzurufen, wenn er dies nicht wünscht. Es gibt keine Verpflichtung für den Mieter, telefonisch erreichbar zu sein.
Allerdings haben Vermieter auch berechtigte Interessen, ihre Mieter schnell und einfach erreichen zu können. Dies gilt insbesondere in Notfällen oder bei dringenden Angelegenheiten. Im Einzelfall muss daher abgewogen werden, ob das Interesse des Vermieters an einer telefonischen Kontaktaufnahme das Interesse des Mieters an seiner Privatsphäre überwiegt.