In Deutschland haben Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, ein Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich hauptsächlich im § 573 BGB. Insbesondere Absatz 2 des § 573 BGB beschreibt Situationen, in denen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung angenommen wird.
Wichtig ist, dass jeder ordentlichen Kündigung eine Belehrung beigefügt sein muss, die den Mieter über sein Recht auf Widerspruch informiert. Der Mieter muss in seinem Widerspruch darlegen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte darstellen würde.
Die Prüfung des Eigenbedarfs
Gerichte prüfen zunächst, ob der Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich besteht. Dieser darf nicht nur vorgeschoben sein, um den Mieter loszuwerden und die Wohnung anschließend leerstehend teuer zu verkaufen. Hier können Behinderungen oder das hohe Alter des Mieters eine Rolle spielen.
Die Härtefallregelung und Behinderung
Allerdings stellt nicht jede Behinderung automatisch eine Härte im Sinne des § 574 BGB dar. Vielmehr muss ein klarer Zusammenhang zwischen der Behinderung und dem gesundheitlichen Zustand des Mieters einerseits und seiner Wohnsituation andererseits bestehen. Ein solcher Zusammenhang kann beispielsweise bei seelischen oder geistigen Behinderungen gegeben sein, die das Orientierungsvermögen einschränken. In solchen Fällen kann argumentiert werden, dass sich der Mieter oder seine Angehörigen mit der entsprechenden Behinderung besonders an das Wohnumfeld gewöhnt haben, bestimmte Wege selbstständig bewältigen und bestimmte Geschäfte in der Nähe der Wohnung aufsuchen können. Ein Umzug könnte dies unmöglich machen.
Fallbeispiel: Multiple Sklerose und Eigenbedarf
Ein Urteil des Verfassungsgerichtshofs Berlin aus dem Jahr 2010 verdeutlicht die Problematik. In diesem Fall ging es um eine Vier-Zimmer-Wohnung, die von einer Vermieterin im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wurde. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, da sie die Wohnung für sich, ihren Ehemann und ihren Sohn sowohl zum Wohnen als auch für ihre selbstständige Tätigkeit nutzen wollte.
Lesen Sie auch: Demenz und Mietrecht: Wann ist eine Kündigung möglich?
Die Mieterin litt seit 1968 an Multipler Sklerose. Zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2006 war die Behinderung bereits weit fortgeschritten. Die Mieterin war auf einen Rollstuhl angewiesen, litt unter hochgradigen spastischen Lähmungen aller vier Extremitäten und hatte eine beeinträchtigte Sehfähigkeit. Ihr Grad der Behinderung betrug 100 %, und sie war in Pflegestufe III eingestuft. Ihr Lebensgefährte, der auch Pflegeleistungen übernahm, nutzte das Untergeschoss der Wohnung, während die Mieterin das Erdgeschoss bewohnte.
Das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin gaben der Räumungsklage der Vermieterin statt. Die Mieterin wandte sich daraufhin an den Verfassungsgerichtshof Berlin, der das Urteil der Berufungsinstanz aufhob und den Rechtsstreit an eine andere Abteilung des Landgerichts Berlin verwies.
Der Verfassungsgerichtshof Berlin begründete seine Entscheidung damit, dass ein Verstoß gegen das Willkürverbot vorliege. Das Landgericht Berlin habe die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mit der Begründung verneinen dürfen, dass die Mieterin durch den notwendigen Wohnungswechsel nicht nachhaltiger getroffen werde als andere Personen. Das Landgericht Berlin habe die Behandlung des Sachverständigengutachtens im Zivilprozess verkannt und die ärztliche Betrachtungsweise, die im Gutachten dargelegt war, nicht in den Entscheidungsprozess einbezogen.
Der Verfassungsgerichtshof betonte, dass die Aufgabe eines medizinischen Sachverständigen nicht allein in der Beschreibung des wissenschaftlichen Forschungsstandes bestehe, sondern vielmehr in der umfassenden ärztlichen Bewertung eines konkreten Sachverhalts aufgrund aller ihm zugänglichen Erkenntnisquellen seines Fachgebiets. Zu diesen Erkenntnisquellen zählten nicht nur wissenschaftliche Studien, sondern auch praktische ärztliche Erfahrungen.
Ein weiterer Willkürverstoß wurde darin gesehen, dass das Landgericht Berlin die berechtigten Interessen der Vermieterin auf Nutzung der Wohnung mit den Härtegründen der Mieterin nicht abgewogen habe. Angesichts der Schwere der Behinderung hätte das Landgericht Berlin die besonderen Erschwernisse eines Umzugs der Mieterin gegenüber dem Nachteil der Vermieterin abwägen müssen.
Lesen Sie auch: Demenz und Mietrecht: Was Sie wissen müssen
Die Sozialklausel des § 574 BGB
Eine rechtmäßige Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Eigenbedarfs) führt nicht automatisch dazu, dass der Mieter die Wohnung räumen muss. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB (der sogenannten "Sozialklausel") hat der Mieter das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung zu erheben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Wann liegt eine unzumutbare Härte vor?
Die Rechtsprechung erkennt eine Härte in der Regel insbesondere bei hohem Alter, schlechtem Gesundheitszustand, den zu erwartenden negativen Folgen eines Wohnungswechsels und langer Wohndauer in der gekündigten Wohnung an. Oft liegen diese Gründe zusammen vor.
Interessenabwägung
Bei der Abwägung zwischen dem Recht des Vermieters auf freie Lebensgestaltung und dem Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit wird letzterem in der Regel der Vorzug eingeräumt. Stehen sich die Interessen jedoch gleichwertig gegenüber, hat das Räumungsinteresse des Vermieters Vorrang.
Das Gericht darf die Lebensplanung des Mieters nicht ohne nähere Begründung über die des Vermieters stellen. Bei der Interessenabwägung ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Wohnung in Kenntnis der Umstände und des Alters des Mieters gekauft hat, anstatt eine leerstehende Eigentumswohnung zu erwerben. In diesem Fall muss der Vermieter bereits beim Erwerb der Wohnung mit besonderen Härtegründen des Mieters rechnen.
Der Vermieter darf seine Situation im Hinblick auf die Interessenabwägung nicht mutwillig verschlechtern, indem er beispielsweise seine eigene Mietwohnung kündigt und dann behauptet, sein Eigenbedarf sei besonders dringend.
Lesen Sie auch: Rechte und Pflichten: WhatsApp-Kontakt zwischen Vermieter und Mieter
Beispiele für Härtegründe
Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl von Härtegründen anerkannt, darunter:
- Hohes Alter
- Körperlicher und seelischer Schwächezustand
- Invalidität
- Gebrechlichkeit
- Mehrfache körperliche und geistige Behinderung mit zu erwartender signifikanter Gesundheitsverschlechterung im Falle eines Umzugs
- Aidserkrankung des Lebensgefährten des Mieters
- Starke Fehlsichtigkeit
- Autismus eines Angehörigen
- Tourettesyndrom des Mieters
- Multiple Sklerose mit Depressionen und Suizidgefahr
- Räumung wird als komplettes Infragestellen der Lebensleistung interpretiert, was zu Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit führt
- Schuldunfähigkeit ("Messie-Syndrom")
- Total auf die Wohnung des verstorbenen Ehepartners fixierte Witwe
- Schwangerschaft
- Schwierigkeiten bei der Ausbildung der Kinder
- Bevorstehendes Examen
- Geringes Einkommen
- Schwere Erkrankung
- Möglichkeit einer optimalen Pflege des kranken Mieters durch im Nachbarhaus wohnende Angehörige
- Besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung
- Lange Mietdauer
- Zwischenumzug
- Härtegründe in der Person der Haushaltsangehörigen
Die Beweislast
Der Mieter muss die Härte(n) substantiiert darlegen und gegebenenfalls beweisen. Vom Mieter behauptete und vom Vermieter bestrittene gesundheitliche Härtegründe erfordern im Falle ihrer Erheblichkeit grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Form und Frist des Widerspruchs
Seit dem 1. Januar 2025 ist die Schriftform für den Widerspruch nicht mehr zwingend erforderlich. Gemäß § 574 b Absatz 1 Satz 1 BGB ist nunmehr die "Textform" ausreichend. Damit können Mieter ihren Kündigungswiderspruch beispielsweise per E-Mail einlegen.
Eine vom Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist erhobene Räumungsklage hat keine Aussicht auf Erfolg.
Hinweis des Vermieters auf das Widerspruchsrecht
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form und Frist hinzuweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Unterbleibt ein solcher Hinweis, so bleibt die Kündigung zwar wirksam; der Mieter kann dann jedoch seinen Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreites erklären (§ 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Die Entscheidung des Gerichts
Hat der Mieter mit seinem Widerspruch vor Gericht Erfolg, kann das Gericht anordnen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Gerade ältere Mieter, bei denen mehrere Härtegründe zusammenfallen, haben Chancen auf eine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses.
Das Gericht kann das Mietverhältnis aber auch nur für einen bestimmten Zeitabschnitt verlängern, beispielsweise wenn voraussehbar ist, wann der Härtegrund wegfallen wird.
Änderung der Vertragsbedingungen
Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird (§ 574 a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Erneuter Widerspruch
Auch nach Beendigung des verlängerten Mietverhältnisses muss der Mieter nicht zwingend ausziehen. Er kann von seinem Widerspruchsrecht nochmals Gebrauch machen (§ 574 c BGB). Der erneute Widerspruch kann aber nur mit einer Änderung der Umstände begründet werden.
Räumungsfrist
Die Möglichkeit der Verlängerung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel muss im Räumungsprozess vorrangig vor der Möglichkeit geprüft werden, dem Mieter eine Räumungsfrist zu gewähren.
Fazit
Eine Eigenbedarfskündigung bei Mietern mit Multipler Sklerose ist ein komplexes Thema, das eine sorgfältige Abwägung der Interessen beider Parteien erfordert. Die Gerichte müssen die individuellen Umstände des Einzelfalls berücksichtigen und insbesondere die gesundheitlichen Auswirkungen eines Umzugs auf den Mieter umfassend prüfen. Mieter mit Multipler Sklerose sollten sich im Falle einer Eigenbedarfskündigung rechtzeitig rechtlichen Rat einholen und ihre Härtegründe substantiiert darlegen.
tags: #eigenbedarfskundigung #mieter #multiple #sklerose