Wenn die Miete nicht gezahlt wird, stehen Vermieter vor einer belastenden Situation. Schnelles und rechtssicheres Handeln entscheidet über den Erfolg der Mietforderung. Vermieter, die mit ausbleibenden Mietzahlungen konfrontiert sind, benötigen einen klaren Handlungsrahmen, um ihre Rechte zu wahren und finanzielle Verluste zu minimieren. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Leitfaden, der die wichtigsten Schritte vom ersten Zahlungsverzug bis zur erfolgreichen Durchsetzung von Ansprüchen aufzeigt, wobei sowohl außergerichtliche als auch gerichtliche Lösungsansätze beleuchtet werden.
Rechte des Vermieters bei Mietschulden
Zahlungspflicht des Mieters
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 556b eindeutig: Mieter zahlen die Miete bis zum dritten Werktag des Monats. Diese Frist bindet rechtlich verbindlich und bereits ein Tag Verspätung führt zum Zahlungsverzug. Die Rechtsprechung zeigt deutlich: Vermieter tolerieren auch kleinste Verzögerungen nicht. Bei wiederholten Verspätungen leiten Vermieter sofort rechtliche Schritte ein, ohne weitere Kulanz zu gewähren.
Kündigungsrechte bei Mietrückständen
Vermieter reagieren bei Mietrückständen unterschiedlich. Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB sprechen sie aus, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand steht oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht vollständig zahlt. Bereits bei einem Rückstand von mehr als einem Cent über der vereinbarten Miete erfüllen Vermieter die Voraussetzung. Eine ordentliche Kündigung sprechen Vermieter aus, wenn der Mieter regelmäßig unpünktlich zahlt oder kleinere Beträge schuldig bleibt.
Der Bundesgerichtshof entschied: Nachträgliche Zahlungen machen eine ordentliche Kündigung nicht unwirksam. Bei der fristlosen Kündigung erhalten Mieter jedoch eine Schonfrist von zwei Monaten nach Klageerhebung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), um alle Schulden zu begleichen und die Kündigung unwirksam zu machen. Diese Heilungsmöglichkeit entfällt, wenn der Mieter bereits innerhalb der letzten zwei Jahre eine Schonfristzahlung geleistet hat. Der Gesetzgeber möchte mit dieser Regelung verhindern, das mit System vorgehende säumige Zahler die rechtlichen Vorgaben zum Nachteil des Vermieters für sich ausnutzen.
Durchsetzung der Mietforderungen vor Gericht
Nach erfolgloser Kündigung reichen Vermieter eine Räumungsklage ein. Diese Verfahren dauern bei unstrittigen Fällen etwa zwei Monate, bei Widerspruch des Mieters bis zu zwei Jahre. Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Parallel zur Räumungsklage reichen Vermieter eine Zahlungsklage für die ausstehenden Mieten ein. Mietforderungen verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB), weshalb schnelles Handeln entscheidet.
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Die Erfolgsquote bei der Durchsetzung von Mietforderungen liegt bei etwa 70 Prozent, wenn Vermieter alle formalen Anforderungen beachten. Doch bevor Vermieter den Rechtsweg beschreiten, sollten sie außergerichtliche Lösungsansätze prüfen.
Außergerichtliche Lösungsansätze bei Mietrückständen
Rechtssichere Mahnung als erster Schritt
Eine ordnungsgemäße Mahnung bildet das Fundament für alle weiteren rechtlichen Schritte. Das Mahnschreiben muss den säumigen Mieter, die genaue Höhe der Schulden, den Zeitraum des Rückstands und eine konkrete Zahlungsfrist von mindestens einer Woche enthalten. Vermieter versenden Mahnungen grundsätzlich per Einschreiben mit Rückschein, um die Zustellung beweisen zu können. Ein formloses Schreiben genügt nicht: Die Mahnung muss ausdrücklich als solche bezeichnet werden und eine Fristsetzung enthalten (§ 286 BGB). Bereits nach der ersten erfolglosen Mahnung können Vermieter die nächsten rechtlichen Schritte einleiten. Telefonische Zahlungserinnerungen ersetzen niemals eine schriftliche Mahnung und haben vor Gericht keinen Beweiswert.
Wie sieht solch eine schriftliche Mahnung aber aus? Sollte die Mieter:in nicht mehr in der Wohnung leben, kann die Vermieter:in die neue Anschrift beim Einwohnermeldeamt erfragen. Außerdem sollten Vermieter:innen das Mahnungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein versenden und jeglichen Schriftverkehr mit der Mieter:in dokumentieren.
Strategischer Einsatz von Ratenzahlungsvereinbarungen
Ratenzahlungsvereinbarungen bieten Vermietern eine schnellere Lösung als langwierige Gerichtsverfahren. Diese Vereinbarungen müssen jedoch wasserdicht formuliert werden: Bei Verzug einer einzigen Rate wird die Gesamtschuld sofort fällig und der Vermieter kann ohne weitere Mahnung kündigen. Die Raten dürfen nicht zu niedrig angesetzt werden - eine Tilgung über mehr als sechs Monate schwächt die Verhandlungsposition erheblich. Statistisch halten nur 40 Prozent der Mieter ihre Ratenzahlungsvereinbarungen vollständig ein. Daher sprechen Vermieter parallel zur Ratenzahlungsvereinbarung eine Kündigung aus, die bei erneutem Zahlungsverzug sofort wirksam wird.
Zusätzliche Sicherheiten durchsetzen
Bei Ratenzahlungsvereinbarungen fordern erfahrene Vermieter zusätzliche Sicherheiten ein. Eine Bürgschaftserklärung von Familienangehörigen oder eine Erhöhung der Mietkaution um eine Monatsmiete stärken die Rechtsposition erheblich. Selbstschuldnerische Bürgschaften sind dabei die wirksamste Form, da der Bürge ohne Einreden in Anspruch genommen werden kann (§ 773 BGB). Eine weitere Möglichkeit besteht in der Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei erneutem Zahlungsverzug. Diese darf jedoch nicht unverhältnismäßig hoch sein - ein Betrag von einer halben Monatsmiete gilt als angemessen. Ohne zusätzliche Sicherheiten gehen Vermieter bei Ratenzahlungsvereinbarungen ein hohes Risiko ein, da sie wertvolle Zeit verlieren und am Ende trotzdem den Rechtsweg beschreiten müssen.
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Wenn außergerichtliche Lösungsansätze scheitern, bleibt Vermietern nur noch die Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei kommt es auf die richtige Wahl zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung an. Mieter können jedoch gegen eine Kündigung Widerspruch einlegen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Kündigung wegen Zahlungsverzug durchsetzen
Fristlose Kündigung
Vermieter sprechen eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB aus, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand steht. Das Kündigungsschreiben muss den genauen Betrag, den Zeitraum und die Rechtsgrundlage enthalten. Vermieter versenden die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein und setzen eine Räumungsfrist von spätestens einem Monat.
Die Rechtsprechung zeigt: 85 Prozent der fristlosen Kündigungen bei Mietrückständen über zwei Monatsmieten halten vor Gericht stand, wenn Vermieter sie formal korrekt erstellen. Mieter erhalten jedoch nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Schonfrist von zwei Monaten nach Klageerhebung, um alle Schulden zu begleichen und die Kündigung unwirksam zu machen. Diese Heilungsmöglichkeit entfällt, wenn der Mieter bereits innerhalb der letzten zwei Jahre eine Schonfristzahlung geleistet hat.
Ordentliche Kündigung
Vermieter wählen die ordentliche Kündigung, wenn der Rückstand unter zwei Monatsmieten liegt oder sie die Schonfristzahlung ausschließen wollen. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB können Vermieter bereits bei wiederholten Zahlungsverspätungen oder einem Rückstand von einer Monatsmiete aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt drei bis neun Monate je nach Mietdauer (§ 573c BGB).
Der entscheidende Vorteil: Nachträgliche Zahlungen machen eine ordentliche Kündigung nicht unwirksam, wie der Bundesgerichtshof bestätigte. Erfahrene Vermieter sprechen häufig eine Doppelkündigung aus - fristlos hilfsweise ordentlich - um beide Optionen zu nutzen und ihre Rechtsposition zu stärken.
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Räumungsklage durchsetzen
Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, reichen Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Die Verfahrensdauer beträgt bei unstrittigen Fällen etwa zwei Monate, bei Widerspruch des Mieters bis zu 24 Monate. Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 2.500 Euro, abhängig vom Streitwert der Klage.
Parallel zur Räumungsklage können Vermieter eine Zahlungsklage für ausstehende Mieten einreichen. Nach rechtskräftigem Urteil führt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durch. Eine Berliner Räumung (bei der nur das Schloss ausgetauscht wird) reduziert die Kosten erheblich. Die Erfolgsquote liegt bei 90 Prozent, wenn Vermieter alle formalen Anforderungen erfüllen und die Kündigung rechtlich einwandfrei formuliert haben.
Vermieterpfandrecht
Vermieter:innen können bei Mietrückständen von ihrem Vermieterpfandrecht (§562 BGB) Gebrauch machen. Die Vermieter:in kann, sollte die Mietende ihre Miete nicht bezahlen, gegenüber der Mietenden schriftlich erklären, dass dieser Gebrauch von seinem Vermieterpfandrecht macht. Das Risiko der Vermietenden liegt indes bei der Unsicherheit darüber, welche pfändbaren Wertgegenstände in der Wohnung / Mietsache vorhanden sind. Hierzu ist im Nachgang eine Begehung der Mietwohnung zusammen mit der Mietenden notwendig. Sollten die Mietenden einer solchen Begehung / Pfändung nicht zustimmen bzw. der Vermietenden den Zutritt verweigern, muss die Wohnungseigentümer:in sich per Gerichtsbeschluss Zutritt zur Wohnung verschaffen. Die Ausstellung des Titels bzgl. Zur finalen Inbesitznahme der gepfändeten Wertgegenstände muss dennoch eine Räumungsklage erhoben und diese auch durchgeführt werden. Im Rahmen dieser können die gepfändeten Gegenstände dann entnommen und durch das Amtsgericht veräußert werden.
Das bedeutet: Die Vermieter:in darf nicht einfach in die Wohnung der Mieter:in gehen und Eigentum pfänden. Die Mieter:in kann nach der Urteilsverkündung innerhalb von drei Wochen die Kosten begleichen. Tut sie dies nicht, kommt es zur Pfändung und die beschlagnahmten Gegenstände werden versteigert. Mit den Einnahmen aus der Versteigerung können die ausstehenden Forderungen beglichen werden.
Zusätzliche Aspekte und Tipps für Vermieter
Mietermehrheit
Bei einer Vielzahl von Mietverträgen sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Vertrag beteiligt. Eine solche Mietermehrheit kann z. B. entstehen, wenn Ehegatten den Mietvertrag gemeinsam abschließen. Auch die Mitglieder einer Wohngemeinschaft können gemeinsam einen Mietvertrag abschließen.
Sind an einem Mietverhältnis mehrere Mieter beteiligt, sind sie Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem der Mieter in voller Höhe - selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann. Von dem Außenverhältnis des einzelnen Mieters zum Vermieter ist das Innenverhältnis der Mitmieter untereinander zu unterscheiden. Für dieses bestimmt § 426 Abs.1 S.1 BGB, dass sie im Zweifel im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet sind. Die Mieter können aber auch eine abweichende Vereinbarung treffen und einem Mieter im Innenverhältnis die Verpflichtung zur Entrichtung der gesamten Miete auferlegen oder die Anteile anders als von § 426 Abs.1 S.1 BGB vorgesehen festlegen.
Haben die Mieter z.B. untereinander vereinbart, dass jeder seinen Anteil direkt an den Vermieter zu zahlen hat, und kommt einer von ihnen dieser Verpflichtung schuldhaft nicht nach, geraten hierdurch alle Mitmieter in Verzug. Die übrigen Mieter, die ihren im Innenverhältnis festgelegten Anteil pünktlich gezahlt haben, können sich dem Vermieter gegenüber nicht darauf berufen, dass sie im Innenverhältnis nur anteilig verpflichtet sind und diesen Anteil gezahlt haben. Da der Vermieter die Miete vollumfänglich von jedem Mieter verlangen kann, kommt es in beiden Fällen zu einem Zahlungsrückstand, der im Außenverhältnis zum Vermieter alle Mieter betrifft.
Tricks, um Mieter loszuwerden
Der Mieter zahlt die Miete nicht, verstößt wiederholt gegen die Hausordnung oder es besteht Eigenbedarf an einer Wohnung - verständlicherweise möchte der Vermieter den Mieter loswerden. Tricks können dabei hilfreich sein. Wollen Vermieter einen Mieter loswerden, können Tricks den Verlauf eines ersten Gesprächs im Sinne des Vermieters beeinflussen und einen schnellen, unkomplizierten Auszug des Mieters herbeiführen. Sollte ein Gespräch nicht möglich sein bzw. Vermieter wollen einen Mieter loswerden - Tricks, um den Mieter im Gespräch zum Auszug zu bewegen und ggf. um sich mit dem Mieter gütlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen. Außerdem kann so einem möglichen Widerspruch des Mieters gegen die anschließende Kündigung vorgebeugt werden.
Um eine Kündigung und die damit einhergehenden Fristen zu vermeiden, kann der Vermieter einen Aufhebungsvertrag und die Zahlung einer Entschädigung anstelle der Kündigung anbieten, will er schnell den Mieter loswerden. Einigen sich Vermieter und Mieter mit einem Aufhebungsvertrag auf das sofortige Ende des Mietverhältnisses, muss keine Kündigungsfrist berücksichtigt werden. Gerade wenn der Vermieter den Mieter wegen Eigenbedarf loswerden möchte, kann er dem Mieter die Zahlung einer Entschädigung vertraglich zusichern.
Mietrückständen vorbeugen
Die Möglichkeiten hier sind leider etwas begrenzt, da die Überweisung der Miete letztlich in der Hand der Mieter:in liegt. Dennoch kann die Vermieter:in das Risiko zum Beispiel durch den Einsatz eines Lastschriftverfahrens reduzieren. Bereits bei der Suche nach Mieter:innen können Vermieter:innen versuchen, aktiv zu werden und die Zahlungsfähigkeit potenzieller Mieter:innen prüfen. Generell gilt außerdem, dass Vermieter:in auf ihr Bauchgefühl hören sollten. Indem ihr auf der Mieterselbstauskunft zum Beispiel die Telefonnummer des Vorvermieters oder die Anschrift des Vorvemieters geben lasst, könnt ihr ja dort mal anrufen und da mal nach den Referenzen fragen.
Was tun bei Leerstand?
Indem ihr auf der Mieterselbstauskunft zum Beispiel die Telefonnummer des Vorvermieters oder die Anschrift des Vorvemieters geben lasst, könnt ihr ja dort mal anrufen und da mal nach den Referenzen fragen. Trotzdem ist es ganz wichtig, immer so schnell wie möglich kündigen! Damit ihr rechtlich auf der sicheren Seite seid und keine Zeit oder Fristen verpasst. Meine Erfahrung ist, dass man 95 Prozent der Dinge dann gelöst bekommt, wenn man mit den Leuten spricht und versucht ihnen zu helfen.
Die Rolle der Mietverwaltung
Die Mietverwaltung handelt hierbei im Auftrag der Wohnungseigentümer:innen. Die primäre Aufgabe einer Hausverwaltung ist die Vertretung der Eigentümer:innen gegenüber den Mietenden oder Dritten (Dienstleister:innen, Behörden oder Versorgern) in kaufmännischen, rechtlichen oder auch administrativen Angelegenheiten. Im Falle der MV-Verwaltung werden die Verwaltungen häufig auch mit dem Eintreiben von Mietrückständen, der Mahnung der Mietenden oder auch der Vorbereitung und Dokumentation im Rahmen von Klageverfahren beauftragt. Eine professionelle Immobilienverwaltung ist dabei immer versucht Mietrückstände im Vorfeld zu verhindern bzw.