Demenz muss kein Hindernis bei einem Grundstücksverkauf sein. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Leitfaden zum Thema Grundstücksverkauf bei Demenz, um Betroffenen und ihren Angehörigen die notwendigen Informationen und Unterstützung zu bieten.
Grundstücksverkauf wegen Demenz: Eine gute Idee?
Demenzerkrankungen verlaufen für gewöhnlich schleichend. Das hat den Vorteil, dass der Betroffene für einen gewissen Zeitraum noch klar denken kann, urteilsfähig ist und damit Grundstücksgeschäfte eigenverantwortlich realisieren kann. Der Grundstücksverkauf ist oft eine gute Idee, um beispielsweise künftige Pflegekosten zu begleichen. Zumeist erlangt die Demenz irgendwann ein Stadium, in dem der Betroffene auf fremde Hilfe angewiesen ist. Dafür fallen Kosten an. Ein Grundstücksverkauf kann dabei helfen, diese Kosten zu bezahlen.
Es ist wichtig, sich frühzeitig Gedanken darüber zu machen, wie künftige Pflegekosten beglichen werden. Oft reicht das Vermögen auf der Bank dafür nicht aus. Die Zahlungen der Pflegeversicherungen sind meistens zu niedrig, um alle Kosten zu decken. In diesem Fall kann es ratsam sein, Immobilien oder Grundstücke zu verkaufen. Ein zuverlässiger Immobilienmakler kann Ihnen vorab mitteilen, wie hoch der Verkaufspreis vermutlich sein wird. Darüber hinaus übernimmt er für Sie den kompletten Verkaufsprozess, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen. Dank des Verkaufserlöses schauen Sie somit erheblich entspannter in die Zukunft.
Geschäftsfähigkeit bei Demenz
Geschäftsfähigkeit nach dem deutschen Recht bedeutet, dass eine Person in der Lage ist, Geschäfte rechtswirksam abzuschließen. Dafür ist unabdingbar, dass der Demenzkranke die Bedeutung und Tragweite von Verträgen sowie Verkäufen und Käufen versteht. Kann er dies nicht mehr, ist er geschäftsunfähig. Häufig können die Demenzkranken dann nur noch Bagatellgeschäfte tätigen, zu denen beispielsweise der Kauf von Lebensmitteln gehört. Ein Hausverkauf fällt nicht mehr unter diese Kategorie. Würde der Demenzkranke dies trotzdem tun, wäre das Immobiliengeschäft ungültig. Dabei ist unerheblich, ob der Käufer etwas von der Erkrankung wusste oder nicht. Auch Ehepartner in Gütergemeinschaft oder erwachsene Kinder müssen den Kaufvertrag dann nicht stellvertretend erfüllen. Bereits geflossenes Geld muss selbstverständlich an den Käufer zurückgezahlt werden.
Demenz nimmt ein breites Spektrum ein und erst ein ärztlicher Gutachter kann klären, ob die Erkrankung den Betroffenen geschäftsunfähig macht.
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Ab welchem Stadium liegt Geschäftsunfähigkeit vor?
Eine Demenzdiagnose allein führt nicht automatisch zur Geschäftsunfähigkeit. Die rechtliche Beurteilung richtet sich nach § 104 Abs. Die Geschäftsunfähigkeit tritt ein, wenn die betroffene Person die Bedeutung und Tragweite von Käufen und Verträgen auf Dauer nicht mehr einschätzen kann. Ein hausärztliches Attest reicht für die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit nicht aus. Geschäftsunfähige Personen können noch sogenannte Bagatellgeschäfte des täglichen Lebens (wie den Kauf von Lebensmitteln oder Zeitschriften) wirksam tätigen. Bei erheblicher Gefahr für das Vermögen kann das Betreuungsgericht auch ohne vollständige Geschäftsunfähigkeit einen Einwilligungsvorbehalt anordnen.
Beweise für die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit
Die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit vor Gericht erfordert zwingend ein medizinisches Sachverständigengutachten. Die Beweislast trägt grundsätzlich derjenige, der sich auf die Geschäftsunfähigkeit beruft. Ärztliche Atteste können als ergänzende Beweise dienen, reichen aber allein nicht aus. Bei der Beweisführung ist zu beachten, dass der Nachweis der Geschäftsunfähigkeit zum konkreten Zeitpunkt eines Rechtsgeschäfts erforderlich ist.
Grundstücksverkauf durch Geschäftsunfähigen
Ist die Demenz sehr stark fortgeschritten, kann eine Geschäftsunfähigkeit nach § 104 BGB festgestellt werden. Diese diagnostiziert ein Arzt. Personen, die geschäftsunfähig sind, können keine Grundstücksgeschäfte rechtsgültig abschließen. Würden Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, würde der Grundstücksverkauf als nichtig erklärt werden. Bei Geschäftsunfähigkeit ist ein Grundstückverkauf durch einen bevollmächtigten Vertreter erforderlich.
Rechtliche Folgen einer nichtigen Auflassung
Eine nichtige Auflassung führt dazu, dass das Eigentum am Grundstück nicht wirksam übertragen wurde. Der ursprüngliche Eigentümer bleibt der wahre Eigentümer des Grundstücks und kann einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend machen. Der im Grundbuch eingetragene Erwerber wird trotz Eintragung nicht Eigentümer des Grundstücks. Er muss alle bereits erhaltenen Leistungen zurückgewähren. Bei einer nichtigen Auflassung wegen Geschäftsunfähigkeit muss das Grundbuchamt die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten prüfen. Bei einer Schwarzgeldabrede ist nicht nur die schuldrechtliche Vereinbarung nichtig, sondern auch die Auflassung selbst. Die Rückabwicklung erfolgt durch eine Grundbuchberichtigung, für die es keiner erneuten Auflassung bedarf. Der wahre Eigentümer kann seinen Berichtigungsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen.
Fristen bei der Anfechtung einer Auflassung
Bei einer Auflassung, die von einer geschäftsunfähigen Person vorgenommen wurde, ist diese von Anfang an nichtig gemäß § 105 Abs. 1 BGB. Für die Beurteilung der Geschäftsunfähigkeit ist der Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung entscheidend. Eine später eintretende Geschäftsunfähigkeit hat gemäß § 130 Abs. Da die Nichtigkeit der Auflassung von Anfang an besteht, gibt es keine Anfechtungsfristen zu beachten. Die Nichtigkeit kann zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden. Die Nichtigkeit der Auflassung kann jederzeit durch eine formlose Erklärung geltend gemacht werden.
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Schutz vor nichtiger Auflassung
Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch bietet den wichtigsten Schutz für Immobilienkäufer. Die Vormerkung schützt den Käufer vor verschiedenen Risiken wie der Insolvenz des Verkäufers, späteren Belastungen des Grundstücks und einem möglichen Verkauf an Dritte. Der Kaufvertrag muss vollständig und wahrheitsgemäß alle Vereinbarungen zwischen den Parteien enthalten. Bei der notariellen Beurkundung ist auf die exakte Dokumentation aller Absprachen zu achten. Die Kaufpreiszahlung sollte über ein Notaranderkonto erfolgen. Der Notar beantragt die Auflassung erst dann beim Grundbuchamt, wenn der Käufer den vollständigen Kaufpreis eingezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen hat. Für die Auflassungsvormerkung besteht ein strikter Formzwang. Alle erforderlichen Erklärungen - mindestens Antrag und Bewilligung - müssen öffentlich beglaubigt sein.
Grundstücksverkauf und Betreuer
Ein rechtlicher Betreuer ist eine Person, der unter Aufsicht des Betreuungsgerichts die gesetzliche Vertretung für die betreuende Person übernimmt. Die Rechtsgrundlagen dazu finden sich in den §§ 1896 ff BGB. Bei all diesen Regelungen ist zu beachten, dass die betreute Person nicht geschäftsunfähig sein muss. Erst ein separates Rechtsverfahren kann feststellen, dass es sich um einen Geschäftsunfähigen handelt.
Wie kann ein Betreuer das Grundstück verkaufen?
Ein Betreuer kann nicht einfach so Ihr Grundstück verkaufen. Er braucht dafür eine gerichtliche Bestellung, die ihm den Grundstücksverkauf ermöglicht. Nach den §§ 1828 muss die Genehmigung für den Grundstücksverkauf durch das Betreuungsgericht vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgen. Das Betreuungsgericht überprüft die Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit der Willenserklärung des Betreuten.
Vorgehen beim Grundstücksverkauf mit Betreuer
Damit der Grundstücksverkauf mit Betreuer reibungslos abläuft, ist es wichtig, dass dieser frühzeitig mit dem Betreuungsgericht Kontakt aufnimmt. Teilweise kann es bis zu acht Wochen dauern, bis die gerichtliche Genehmigung für den Grundstücksverkauf erteilt wird.
Im nächsten Schritt beauftragt in der Regel das Betreuungsgericht einen Immobiliensachverständigen, der über das Grundstück ein Wertgutachten anfertigt. Der Betreuer legt dann den Verkaufspreis für das Grundstück fest. Es ist ratsam, dies einem Makler zu übertragen. Er verfügt über die nötige Erfahrung, um das Grundstück möglichst schnell und zum bestmöglichen Preis zu veräußern. Übrigens: Der Angebotspreis muss mindestens so hoch sein wie der Wert im Gutachten. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass dem Betreuten kein Geld entgeht. Ansonsten verläuft der Verkaufsprozess wie ein regulärer Verkauf eines Grundstücks, der direkt über den Eigentümer erfolgt. Ist ein Käufer gefunden, erscheint dieser, ebenso wie der Betreuer als Vertreter des Grundstückseigentümers sowie der Makler, beim Notar.
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Genehmigung durch das Betreuungsgericht
Der Grundstücksverkauf mit Betreuer muss vom Gericht genehmigt werden. Dies kann vor dem Notartermin erfolgen, sodass der Betreuer dem Notar die Genehmigungsurkunde vorlegen kann. Alternativ kann die Genehmigung nach dem Vertragsabschluss stattfinden, was jedoch nicht empfehlenswert ist. Auch der Käufer wird in der Regel auf die Genehmigung vor Vertragsunterzeichnung bestehen. Erst wenn der Kaufvertrag rechtswirksam ist, wird die Vertragsabwicklung abgeschlossen. Hierzu gehört die Übertragung des Grundstücks an den neuen Eigentümer gegen die Kaufpreiszahlung. Möchte der Käufer für Absicherung des Kredits eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, ist ebenfalls eine Genehmigung des Betreuungsgerichts notwendig.
Der Fall vor dem Landgericht Aschaffenburg
Eine Demenzerkrankung kann weitreichende Folgen haben, wie ein Fall vor dem Landgericht Aschaffenburg zeigt. Dort wurde der Verkauf zweier Grundstücke für ungültig erklärt, da die Verkäuferin zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses geschäftsunfähig war.
Sachverhalt
Die Parteien stritten über das Eigentum an zwei Grundstücken, die die verstorbene Erblasserin mit notariellem Kaufvertrag an den Beklagten übertragen hatte. Die Klägerin ist Teil dieser Erbengemeinschaft und eine Miterbin der verstorbenen Mutter, die Erblasserin. Der Beklagte ist der Käufer der Grundstücke.
Begründung
Das Gericht stützte sich auf das Gutachten eines Sachverständigen, der feststellte, dass die Erblasserin aufgrund ihrer Demenzerkrankung absolut geschäftsunfähig war. Besonders bedeutsam war seine Feststellung, dass sogenannte „Luzide Intervalle“ - also Zeiträume klarer geistiger Präsenz - zu diesem Zeitpunkt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen waren.
Folgen
Der Beklagte musste die Kosten des Rechtsstreits tragen und die Zwangsvollstreckung konnte nur gegen Sicherheitsleistung abgewendet werden. Das Urteil führte zur Rückübertragung der Grundstücke an die Erbengemeinschaft. Das Urteil stellt klar, dass Immobilienübertragungen bei fortgeschrittener Demenz rechtlich unwirksam sind, auch wenn ein notarieller Kaufvertrag vorliegt. Entscheidend für die Beurteilung der Geschäftsfähigkeit sind dabei nicht kurze Gespräche oder Momentaufnahmen, sondern die medizinische Gesamtsituation, insbesondere die Einschätzung der behandelnden Ärzte.
Hausverkauf und Demenz: Weitere Aspekte
Vollmacht
Wenn beispielsweise das eigene Kind oder ein enger Vertrauter den Hausverkauf vornehmen soll, ist eine Vollmacht unerlässlich. Sie soll davor schützen, dass jemand gegen das Interesse des Hauseigentümers agiert. Bei einem Hausverkauf trotz Demenz ist eine notariell beglaubigte Vollmacht unabdingbar. Ansonsten kann das Rechtsgeschäft als ungültig erklärt werden. Darüber hinaus muss die Vollmacht unterschrieben werden, wenn der Demenzkranke noch geschäftsfähig ist.
Welche Vollmachten sind notwendig?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Vollmachten für den Immobilienverkauf zu erteilen:
- Generalvollmacht: Der Bevollmächtigte kann alle Rechtsgeschäfte für den Vollmachtgeber durchführen.
- Vollmacht für den Hausverkauf: Spezielle Vollmacht für den Verkauf der Immobilie.
Unabhängig von der Art der Vollmacht ist wichtig, dass das Dokument in notariell beglaubigter Form vorliegt. Der Notar überprüft in diesem Fall die Rechtmäßigkeit der Unterschrift, eine Prüfung des Inhalts führt der Jurist jedoch nicht durch.
Hausschenkung bei Demenz
Einige Demenzkranke möchten Ihr Haus nicht mehr selbst verkaufen. Sie möchten sich aus dem kompletten Prozess herausnehmen. Dies gelingt sehr gut durch eine Überschreibung des Hauses an den Partner, Kinder, andere Angehörige oder Freunde. Auch hierfür ist es unerlässlich, dass der Demenzkranke die Schenkung vornimmt, wenn er noch geschäftsfähig ist. Ein Notar segnet die Hausschenkung ab. Gibt es keine notarielle Urkunde über die Schenkung, ist sie nichtig. Das soll Betrugsversuchen und Erbstreitereien vorbeugen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass eine Schenkung je nach Wert des Objektes und Verwandtschaftsgrad zum Beschenkten eine Schenkungsteuer verursacht. Sie fällt für den Beschenkten an. Ehepartner und die eigenen Kinder zahlen meist keine Schenkungsteuer, da sie von sehr hohen Steuerfreibeträgen profitieren.
Alternativen zum Hausverkauf
Die Frage, wenn Mutter ins Pflegeheim muss, was passiert mit dem Haus, lässt sich nicht pauschal beantworten. Folgende Alternativen sind möglich:
- Übertragung mit Nießbrauch: Der Pflegebedürftige behält nach dem Verkauf einer Mietimmobilie das Nießbrauchrecht und erhält die Mieteinnahmen zur Pflegefinanzierung.
- Leibrente: Der Verkäufer der Immobilie behält das Wohnrecht auf Lebenszeit und erhält vom Käufer eine monatliche Leibrente.
- Umkehrhypothek: Das Haus wird beliehen und der Eigentümer bezieht eine monatliche Rente von der Bank bis zum Lebensende.
Verkauf an die Kinder
In vielen Fällen regeln die Eltern rechtzeitig, was bei Eintritt des Pflegefalls und dem Umzug in ein Pflegeheim passieren soll. Möglich ist der Verkauf des eigenen Hauses an die Kinder. Diese Variante das Haus von den Eltern kaufen im Pflegefall bietet für die Beteiligten verschiedene Vorteile: Die Eltern sichern sich ausreichend Kapital, um die Unterbringung im Pflegeheim oder den Kauf einer altersgerechten Wohnung zu finanzieren.
Wird die Immobilie an die Kinder verkauft, entfallen Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Die Eltern wissen ihre Immobilie in guten Händen. Erbs Streitigkeiten sind ausgeschlossen bei dieser Variante, da die Besitzverhältnisse noch zu Lebzeiten der Eltern klar geregelt werden. Kinder müssen beim Kauf von den Eltern keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Steuerliche Vorteile und Risiken einer Schenkung
Vorteile: Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken (Schenkungsfreibetrag). Bei der Schenkung einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro fallen keine Steuern an.
Risiken: Das Sozialamt kann gemäß § 528 BGB von seinem Rückforderungsrecht Gebrauch machen, falls die Eltern innerhalb der 10-Jahresfrist Sozialhilfe für das Pflegeheim benötigen.